Transmitir patrimônio com menos imposto e mais controle

Pode valer - quando há substância e propósito. Uma holding bem estruturada reduz o custo da transmissão (ITCD na doação em vida frente ao inventário), organiza o controle (doação com reserva de usufruto) e pode ter imunidade de ITBI na integralização de imóveis (STF, Tema 796). Estrutura sem realidade econômica, porém, é risco - não economia.

Pode pagar. No RS a tabela da doação (3% a 4%) é menor que a da transmissão causa mortis (progressiva até 6%), e a doação permite distribuir entre donatários e ao longo do tempo - observadas as regras anti-fragmentação.

Em regra há imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social - mas só até o valor do capital integralizado; o que exceder é tributável (STF, Tema 796). E a imunidade não vale se a atividade preponderante da holding for imobiliária - condição que é monitorada: numa holding recém-constituída, a preponderância é apurada nos 3 primeiros anos (CTN, art. 37, §2º), pelo critério de receita operacional acima de 50% - não pelo CNAE (§1º). Verificada a preponderância imobiliária, o ITBI torna-se devido nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem nessa data (§3º), com juros e multa conforme a legislação municipal. A escrituração contábil completa desde a constituição é a prova da preponderância perante o fisco municipal. Calculamos a parcela imune e a tributável antes de constituir.

A pessoa física escolhe: pelo valor que consta na sua declaração de bens ou pelo valor de mercado (Lei 9.249/1995, art. 23). Pela declaração não há ganho de capital na entrada; pelo valor de mercado, a diferença a maior é tributável como ganho de capital (art. 23, §2º). Imóveis adquiridos até 31/12/1988 têm redução do ganho conforme o ano de aquisição (Lei 7.713/1988, art. 18): 100% para os adquiridos até 1969, caindo 5% ao ano até 5% em 1988 - sem redução para aquisições a partir de 01/01/1989. Em alguns casos isso permite atualizar o valor sem IR; por isso a análise começa pelas datas e custos de aquisição na declaração. Estime o seu caso na calculadora de ganho de capital desta página.

Pode reduzir. Aluguéis recebidos por pessoa física vão à tabela do carnê-leão (até 27,5%); numa holding no Lucro Presumido, a carga efetiva sobre a receita de locação costuma ser menor. O ganho depende do volume e da estrutura - e só vale com substância real; simulamos antes.

A EC 132/2023 tornou a progressividade do ITCMD obrigatória e a LC 227/2026 fixou as normas gerais nacionais - base de cálculo pelo valor de mercado (art. 152) e teto de 8%. Para holdings, a regra decisiva é a da avaliação de quotas: sem mercado ativo, elas passarão a ser avaliadas por metodologia tecnicamente idônea, tendo como piso o patrimônio líquido ajustado a valor de mercado dos ativos e passivos, somado ao valor de mercado do fundo de comércio (art. 154, II); e doações sucessivas entre o mesmo doador e donatário serão recalculadas somando-se as anteriores à base, no prazo que a legislação estadual definir (art. 155). É essa regra - e não só o teto - que encerra a doação de quotas pelo valor histórico do patrimônio líquido. A lei do RS (8.821/1989) ainda será adaptada pela ALERGS; até lá valem as faixas e bases estaduais vigentes (causa mortis até 6%). A direção, porém, é uma só: antecipar a transmissão de forma planejada tende a custar menos do que esperar.