A base do ITCMD em SP não é o valor do IPTU

Em São Paulo a base do ITCMD é o valor de mercado. A Resposta à Consulta 33561/2026 da SEFAZ firmou que o valor venal do IPTU é o limite inferior, não o teto, e que se admite o valor venal de referência do ITBI do município. É a origem mais comum de arbitramento no estado.

A base do ITCMD paulista é o valor de mercado, e o valor venal do IPTU é apenas o piso. Quem declara pelo carnê do IPTU não está seguindo a regra: está usando o limite inferior dela. A diferença entre esse piso e o valor que o próprio município usa no ITBI costuma ser de 50% a 100% - e o imposto acompanha.

Não é interpretação nossa. É o que a SEFAZ-SP respondeu, por escrito, em maio de 2026.

O que a Resposta à Consulta 33561/2026 firmou

Na Resposta à Consulta nº 33561/2026, de 04/05/2026, com ementa “ITCMD - Transmissão por doação de bem imóvel urbano - Base de cálculo”, a Consultoria Tributária da SEFAZ-SP assentou dois pontos:

1. O valor fixado para o lançamento do IPTU é o limite inferior - a base do ITCMD não pode ser menor que ele.
2. Admite-se a adoção do valor venal de referência do ITBI divulgado ou utilizado pelo município, vigente na data em que ocorreu o fato gerador.

Ou seja: o IPTU entra na conta como chão, e o município oferece uma segunda referência, mais próxima do mercado, que o fisco estadual aceita.

O fundamento legal está no art. 9º da lei paulistaLei estadual SP nº 10.705/2000, art. 9º, que define a base como o valor venal do bem ou direito transmitido, e nos arts. 13 e 14, que disciplinam os pisos para imóvel urbano e rural.

A diferença, em números

Exemplo anonimizado, com números redondos de uma capital. Apartamento transmitido por herança:

Quase o dobro. E a diferença não é uma opinião do fisco: é o valor que o próprio município usa quando alguém compra e vende aquele imóvel.

A conta pode ser refeita com outros valores na calculadora de ITCMD-SP.

O imóvel rural segue a mesma lógica

No rural, o piso é o valor declarado no ITR, e admite-se o valor médio da terra nua divulgado pelo Instituto de Economia Agrícola da Secretaria de Agricultura paulista.

A mecânica é idêntica à do urbano: o que foi declarado ao fisco federal é chão, e há uma referência estadual de mercado ao lado. Em região de fronteira agrícola valorizada, a distância entre o ITR declarado anos atrás e a terra nua de hoje é ainda maior do que no urbano.

O que o fisco pode e o que ele precisa provar

Arbitrar não é livre. No Tema 1371, com trânsito em julgado em 09/04/2026, o STJ firmou que a prerrogativa de arbitrar a base do ITCMD decorre do art. 148 do Código Tributário NacionalCTN, art. 148, mas só se exerce “pela instauração regular e prévia de procedimento individualizado”, quando as declarações “mostrarem-se omissas ou não merecerem fé”, competindo à administração fazendária comprovar que a importância então alcançada encontra-se absolutamente fora do valor de mercado, com ampla defesa e contraditório.

Três travas cumulativas, portanto: procedimento prévio, individualizado, e ônus da prova do fisco. Arbitramento apoiado só em tabela genérica é atacável com base em tese vinculante transitada em julgado.

Isso não autoriza declarar no piso e esperar. Autoriza discutir um arbitramento mal fundamentado - o que é diferente.

Como isso se compara com os vizinhos do Sul

São três desenhos diferentes, e copiar o raciocínio de um para o outro produz erro. Em Santa Catarina o piso é o valor do próprio ato; no Paraná, o do ITBI municipal; em São Paulo, o do IPTU com o ITBI como referência superior. As regras catarinense e paranaense estão em ITCMD em Santa Catarina e ITCMD no Paraná.

O que fazer na prática

A declaração pelo valor de mercado sustentado é mais barata do que parece, porque evita três custos que não aparecem na primeira conta:

1. Juros e multa sobre a diferença, quando o arbitramento vem meses depois.
2. A multa do art. 21, III na doação, de uma vez a diferença.
3. O travamento do registro, quando a diferença aparece na hora de registrar e o cronograma da família já estava montado.

O trabalho é comparar as três referências - IPTU, valor venal de referência do ITBI e elementos do próprio imóvel - e declarar o que a documentação sustenta, guardando a memória. Não é uma estimativa: é apuração com base documental.

O panorama completo do regime paulista está em ITCMD em São Paulo: 4% único, isenções em UFESP e o desconto de 5%. E há um detalhe que muda a ordem das etapas: o desconto de 5% exige recolhimento em 90 dias do óbito, o que empurra a avaliação para o início do processo - assunto de o desconto de 5% do ITCMD paulista.

O que fazemos, e o que fica com o advogado

Avaliação do acervo com memória documentada, comparação das referências de base, apuração do imposto, declaração no sistema da SEFAZ-SP e resposta a arbitramento com fundamento no Tema 1371. A avaliação de acervos patrimoniais e a verificação de haveres e obrigações, para quaisquer finalidades, inclusive de natureza tributária, são atribuições privativas do contador.

O que não fazemos: postular em juízo, redigir escritura, opinar sobre validade de testamento e assistir as partes no ato notarial. O trabalho conjunto está descrito no pilar de holding e sucessão e no serviço de espólio e inventário. Quando o imóvel está em SP e o inventário corre fora, veja inventário com imóvel em São Paulo.

Atendemos de forma digital em todo o Brasil, com sede em Porto Alegre/RS - sem escritório nem endereço em São Paulo.

Conteúdo verificado em 20/09/2026: Lei 10.705/2000 no texto compilado da SEFAZ-SP e Resposta à Consulta nº 33561/2026 lida na íntegra no repositório oficial. Referências de valor e entendimentos da Consultoria Tributária mudam: confirme antes de declarar. Esta análise não substitui o exame do caso concreto.

Bases legais: Lei estadual SP nº 10.705/2000, arts. 9º, 12, 13, 14 e 21, III; Portaria CAT-15/2003, art. 16-A; SEFAZ-SP, Resposta à Consulta nº 33561/2026; STJ, Tema Repetitivo 1371; CTN, art. 148.