Quem mora no Brasil declara o imóvel no Uruguai pelo custo em dólar convertido na data da compra. O aluguel paga 10,5% no Uruguai e entra no carnê-leão aqui; a venda paga 12% lá e de 15% a 22,5% aqui. Pelo acordo, o imposto de renda uruguaio é abatido no Brasil, até o limite do imposto brasileiro.
Quem mora no Brasil e tem imóvel no Uruguai declara o imóvel pelo custo de aquisição: o valor em dólares convertido em reais na data da compra, sem atualizar pelo câmbio. O aluguel paga 10,5% no Uruguai, retido pela imobiliária, e entra no carnê-leão no Brasil, com o imposto uruguaio abatido. Na venda, o Uruguai cobra 12% sobre o ganho, e o Brasil, de 15% a 22,5% sobre o ganho em reais, também com abatimento. O abatimento vem do acordo Brasil-Uruguai, em vigor desde 2024, e tem limite: o imposto brasileiro sobre o mesmo rendimento. Este artigo cobre declarar, alugar e vender, com dois exemplos com conta, e o que não abate.
Declarar: custo em dólar, convertido na data da compra
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, no grupo de imóveis, com o país Uruguai, pelo custo de aquisição, não pelo valor de mercado. O valor em dólares da compra é convertido em reais pela cotação de venda do Banco Central na data de cada pagamento (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 479). Comprou em pesos uruguaios? O valor passa primeiro a dólar, pela cotação do Banco Central do Uruguai, e depois a reais.
Na Discriminação entram o endereço, a data, o valor em moeda estrangeira e a origem dos recursos: dinheiro enviado do Brasil ou rendimentos recebidos no exterior. O custo só muda com benfeitorias documentadas. Guarde a escritura do escrivão uruguaio, os comprovantes de pagamento e as remessas: é o que sustenta o custo no dia da venda.
O acordo: quem pode tributar o quê
O acordo Brasil-Uruguai não tira o imóvel da tributação brasileira. Ele permite que o Uruguai também tribute e manda o Brasil abater o imposto de renda pago lá:
| Renda ou tributo | Uruguai | Brasil |
|---|---|---|
| Aluguel | Pode tributar (art. 6º): IRNR de 10,5% do aluguel do mês | Carnê-leão, com dedução do imposto uruguaio (art. 25) |
| Ganho na venda | Pode tributar (art. 14): IRNR de 12% sobre o ganho | Ganho de capital, com dedução do imposto uruguaio (art. 25) |
| Impuesto al Patrimonio | Pode tributar o imóvel situado lá (art. 24) | Sem efeito: não há imposto brasileiro sobre o patrimônio para abater |
| Contribuição imobiliária e ITP | Cobrados pela lei uruguaia | Fora do acordo; não abatem |
A dedução não passa da parte do imposto brasileiro correspondente ao rendimento tributado no Uruguai (art. 25). Se o imposto uruguaio for maior, a diferença não volta.
Alugar: 10,5% lá, carnê-leão aqui
Do lado uruguaio, o proprietário não residente paga o Imposto a la Renta de los No Residentes sobre o aluguel. Segundo a Dirección General Impositiva, a imobiliária que administra o aluguel retém 10,5% do valor do mês; sem imobiliária, o próprio dono recolhe. Ele pode dar caráter definitivo às retenções e dispensar a declaração anual uruguaia. Para isso, precisa estar inscrito na DGI.
No Brasil, o aluguel recebido por residente é rendimento do exterior: entra no carnê-leão do mês do recebimento, pela tabela progressiva, e depois na declaração anual (Lei 7.713/1988, art. 8º). O dólar é convertido pela regra do carnê-leão, explicada em Carnê-leão de renda do exterior. O imposto uruguaio é deduzido no próprio carnê-leão (Lei 9.250/1995, art. 12, VI), com o comprovante de retenção da imobiliária.
Exemplo 1, anonimizado, com valores redondos e cotação ilustrativa. Uma família de Porto Alegre aluga o apartamento de Punta del Este na temporada e recebe US$ 20 mil em janeiro. A imobiliária retém 10,5%, US$ 2.100. Com o dólar a R$ 5,40 na regra do carnê-leão:
| Conta | Valor |
|---|---|
| Aluguel em reais: US$ 20 mil × R$ 5,40 | R$ 108.000 |
| Imposto brasileiro pela tabela, a 27,5% menos a parcela a deduzir | R$ 28.791 |
| Menos o imposto uruguaio: US$ 2.100 × R$ 5,40 | R$ 11.340 |
| Carnê-leão a pagar, até o fim de fevereiro | R$ 17.451 |
Se o aluguel fosse dividido entre o casal, cada um declararia a metade, com a metade do imposto uruguaio.
Vender: 12% lá, 15% a 22,5% aqui
Do lado uruguaio, o não residente paga 12% sobre o ganho na venda do imóvel, retido pelo escrivão na escritura, e há opções de cálculo próprias para imóveis antigos. A venda paga ainda o Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, que não é imposto de renda e não abate no Brasil.
No Brasil, imóvel no exterior não é aplicação financeira: o ganho segue as regras do ganho de capital, com as alíquotas de 15% a 22,5%, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Antes da alíquota, o ganho passa pelo fator de redução FR2 da Lei 11.196/2005, art. 40, que vale para imóvel vendido por residente no Brasil, esteja onde estiver: quanto mais meses entre a compra e a venda, menor a base. Como custo e venda são convertidos em datas diferentes, a alta do dólar também vira ganho.
Exemplo 2, com valores e cotações hipotéticos. Um casal comprou um apartamento em Punta del Este em janeiro de 2015 por US$ 300 mil, com o dólar a R$ 3,30: custo de R$ 990 mil. Em janeiro de 2026 vende por US$ 450 mil, com o dólar a R$ 5,40: R$ 2,43 milhões.
| Conta | Valor |
|---|---|
| Ganho em reais | R$ 1,44 milhão |
| Base depois do FR2 (132 meses, fator de cerca de 0,6305) | R$ 908 mil |
| Imposto brasileiro, a 15% | R$ 136 mil |
| Imposto uruguaio, 12% de um ganho de cerca de US$ 150 mil, em ordem de grandeza | Cerca de US$ 18 mil, ou R$ 97 mil |
| A pagar no Brasil, depois da dedução | Cerca de R$ 39 mil |
Repare que quase metade do ganho em reais, cerca de R$ 630 mil, veio só do câmbio sobre o custo: o imóvel subiu 50% em dólar, e o dólar subiu mais de 60%. O Uruguai tributa o ganho pelas regras dele; o Brasil, pelo ganho em reais.
Os casos que mudam a resposta
Uso só pela família. Imóvel de veraneio usado pela família, sem aluguel, não gera rendimento: só é declarado pelo custo, e pagam-se os tributos uruguaios sobre o imóvel.
Compra com dinheiro ganho fora. Imóvel comprado com rendimentos recebidos no exterior precisa de lastro: esses rendimentos devem ter passado pela declaração brasileira, se você já era residente.
US$ 1 milhão ou mais lá fora. Somando US$ 1 milhão ou mais em bens no exterior em 31 de dezembro, entra a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior ao Banco Central.
Mudança para o Uruguai. Quem passa a morar lá deixa de declarar o imóvel no Brasil, e o aluguel e a venda passam às regras uruguaias de residente. O caminho está em Morar no Uruguai.
Conta para receber o aluguel. O aluguel costuma cair numa conta em banco uruguaio, declarada à parte, como mostramos em Conta e investimentos no Uruguai.
Herança. O imóvel no Uruguai de quem morre passa por sucessão lá, com regras próprias, e entra também no inventário no Brasil. O ITCMD sobre bens no exterior mudou com a Reforma, e a regra aplicável depende da data do óbito, como explicamos em Herança com herdeiro ou bens no exterior.
Checklist
- Imóvel declarado pelo custo em dólar, convertido na data da compra, com o país Uruguai.
- Aluguel no carnê-leão do mês do recebimento, com o comprovante da retenção uruguaia.
- Contribuição imobiliária, ITP e Impuesto al Patrimonio fora do crédito.
- Venda simulada antes da escritura, nos dois países, com o crédito no limite do imposto brasileiro.
- DARF do ganho de capital até o fim do mês seguinte à venda.
- Capitais Brasileiros no Exterior, se o total passar de US$ 1 milhão.
Como trabalhamos
Declaramos o imóvel com o custo documentado, fazemos o carnê-leão do aluguel com o crédito do imposto uruguaio, simulamos a venda nos dois países antes da escritura e conferimos o limite do crédito pelo acordo. O lado uruguaio, inclusive a inscrição na DGI e as retenções, fica com o escrivão e o contador de lá. É o trabalho da frente internacional. Para revisar o seu imóvel, fale com a equipe.
Bases legais: Decreto nº 11.747/2023 (Convenção Brasil-Uruguai), arts. 2º, 6º, 14, 24 e 25; Lei nº 7.713/1988, art. 8º; Lei nº 14.754/2023, art. 2º, § 2º; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Lei nº 11.196/2005, art. 40; Lei nº 9.250/1995, art. 12, VI; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), item 479.