Construtora pode ser Simples Nacional? Fica no Anexo IV ou no Anexo III?

Pode. Em 2026, a construtora pode optar pelo Simples Nacional, e a construção de imóveis e obras de engenharia, inclusive por subempreitada, fica no Anexo IV (LC 123/2006, art. 18, § 5º-C, ILC 123/2006, art. 18, § 5º-C, I): alíquotas de 4,5% a 33% e INSS patronal (20% mais o RAT) pago fora do DAS. Instalação, reparos e manutenção em geral vão ao Anexo III. Na empreitada parcial e na subempreitada, quem contrata retém 11% da nota, ou 3,5% se a prestadora optou pela CPRB, até 2027 (IN RFB 2.110/2022, arts. 110 e 114IN RFB 2.110/2022, arts. 110 e 114; Lei 12.546/2011, art. 7º, § 6ºLei 12.546/2011, art. 7º, § 6º), e a obra entra no CNO em até 30 dias do início (IN RFB 2.061/2021, art. 18IN RFB 2.061/2021, art. 18).

O anexo certo, porém, não sai do CNAE sozinho: sai do contrato, da modalidade de empreitada e de quem é o dono da obra. É isso que decide se há retenção, quem inscreve a obra e como ela fecha na Receita.

Atualizado em 9 de novembro de 2026, com as regras de 2026 conferidas na fonte oficial.

Construtora pode ser Simples Nacional?

Pode. A construção de imóveis e obras de engenharia está entre as atividades que a lei tributa no Anexo IV, e o limite é o de qualquer empresa de pequeno porte: R$ 4,8 milhões de receita bruta no ano (LC 123/2006, arts. 3º, II, e 13-ALC 123/2006, art. 3º, II, e art. 13-A). Acima de R$ 3,6 milhões, o ISS deixa de ir no DAS e passa a ser pago por fora.

A construtora tem uma permissão que a maioria das atividades do Simples não tem: pode prestar serviço por cessão de mão de obra sem perder o regime, porque a vedação do art. 17, XII, não vale para as atividades do Anexo IV (LC 123/2006, art. 18, § 5º-HLC 123/2006, art. 18, § 5º-H). A empresa do Simples fora do Anexo IV que cede mão de obra fica sujeita à exclusão (IN RFB 2.110/2022, art. 167IN RFB 2.110/2022, art. 167, parágrafo único). Por isso o anexo certo decide não só quanto a empresa paga, mas se ela pode continuar no Simples.

Qual o anexo do Simples da construção civil: IV, III ou V?

Depende do serviço que o contrato descreve. A lei separa a obra, a manutenção e a engenharia em três anexos diferentes:

"Execução de projetos" é executar a obra projetada; elaborar o projeto de engenharia é outra atividade, do Anexo V. A linha entre manutenção (Anexo III) e reforma ou obra complementar (Anexo IV) se confere pelo contrato e pelo Anexo VI da IN RFB 2.110/2022, que lista os serviços de construção. Um exemplo oficial: a Receita classificou a construção de redes de telecomunicações como construção civil ou obra complementar, no Anexo IV e com retenção na empreitada (Solução de Consulta Cosit 141/2026Solução de Consulta Cosit 141/2026).

Construtora com obra e revenda ou manutenção: como fica a folha?

A empresa do Simples que tem atividade do Anexo IV e de outro anexo, como revenda de material ou manutenção, separa a folha por atividade. A contribuição patronal de quem trabalha só na obra vai por fora do DAS; a de quem trabalha só na outra atividade fica dentro do DAS; e a de quem trabalha nas duas é proporcional à receita do Anexo IV sobre a receita total (IN RFB 2.110/2022, arts. 168 a 171IN RFB 2.110/2022, arts. 168 a 171). No mês sem receita, o sócio único que atua nas duas atividades não gera a contribuição proporcional (Solução de Consulta Cosit 178/2026Solução de Consulta Cosit 178/2026).

Construtora no Anexo IV tem Fator R?

Não. O Fator R, a troca de anexo pela folha de 28% da receita, vale para as atividades que a lei lista nos §§ 5º-J e 5º-M do art. 18, e nenhum desses parágrafos alcança a construção do § 5º-C (LC 123/2006, art. 18, §§ 5º-J a 5º-MLC 123/2006, art. 18, §§ 5º-J, 5º-K e 5º-M). Na construção, aumentar o pró-labore não muda o anexo. Quem tem Fator R é a engenharia do Anexo V, que vai ao Anexo III com a folha de 28% ou mais. A conta está em como calcular o Fator R em 2027.

Quanto a construtora paga no Anexo IV em 2026?

O DAS do Anexo IV leva IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e ISS, com estas faixas pela receita dos últimos 12 meses (LC 123/2006, Anexo IVLC 123/2006, Anexo IV e art. 18, § 1º-A). A alíquota efetiva é (receita de 12 meses × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ receita de 12 meses:

Na 6ª faixa, acima de R$ 3,6 milhões, o ISS sai do DAS e vai direto ao município. Em 2027 e 2028, a 6ª faixa passa a 32,90%, com a CBS e o IBS na partilha no lugar do PIS e da Cofins; de 2029 em diante, volta a 33% (LC 214/2025, art. 519 e Anexo XXILC 214/2025, art. 519 e Anexo XXI).

Fora do DAS, a construtora recolhe a contribuição patronal: 20% sobre a folha de empregados e 20% sobre o pró-labore e os demais contribuintes individuais, mais o RAT (1%, 2% ou 3%, ajustado pelo FAP) só sobre a folha de empregados. Não paga as contribuições de terceiros (LC 123/2006, art. 13, § 3ºLC 123/2006, art. 13, VI e § 3º; Lei 8.212/1991, art. 22Lei 8.212/1991, art. 22, I a III; IN RFB 2.110/2022, art. 164, § 2ºIN RFB 2.110/2022, art. 164, § 2º). Simule o DAS na calculadora do Simples Nacional, opção Anexo IV, e veja a parte do sócio em quanto custa o pró-labore em 2026. Para a folha de empregados, a conta completa está em quanto custa um funcionário para a empresa e na calculadora de custo de funcionário.

Construtora no Simples ou no Lucro Presumido: o que muda?

Muda a base de quase todos os tributos. Os pontos que mais pesam na construção:

A presunção de 8% e 12% exige empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra (IN RFB 1.700/2017, art. 33, § 1ºIN RFB 1.700/2017, art. 33, § 1º, II, d, e IV, d). Com material parcial, só mão de obra ou por administração, a base é de 32%, como em Lucro Presumido 2027: como e quando fazer a opção. O acréscimo da receita acima de R$ 5 milhões, verificado em frações de R$ 1,25 milhão por trimestre, está em Lucro Presumido mais caro em 2026 (LC 224/2025, art. 4º, § 5ºLC 224/2025, art. 4º, §§ 4º, VII, e 5º). Acima de R$ 78 milhões de receita no ano anterior, o Lucro Real é obrigatório (Lei 9.718/1998, art. 14, ILei 9.718/1998, art. 14, I).

Uma conta hipotética

Exemplo hipotético: construtora com receita de R$ 2,4 milhões em 12 meses, R$ 200 mil no mês, toda de obra com todo o material, folha de empregados de R$ 50 mil e pró-labore de R$ 10 mil por mês.

No Presumido, o IRPJ é de 15% sobre a base, com adicional de 10% sobre o que passar de R$ 60 mil no trimestre, e a CSLL é de 9% (Lei 9.249/1995, art. 3ºLei 9.249/1995, art. 3º; Lei 7.689/1988, art. 3º, III). A tabela não fecha a comparação de propósito: sem o ISS do município, os terceiros e o RAT de cada CNAE, ninguém diz qual regime ganha. É essa conta, com os números da sua obra, que fazemos na entrada. Os critérios gerais de escolha estão em Simples, Presumido ou Real: como escolher.

A desoneração da folha ainda vale para a construtora em 2026?

Vale em transição. Podem optar pela CPRB as empresas de construção civil dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE e as de obras de infraestrutura dos grupos 421, 422, 429 e 431 (Lei 12.546/2011, art. 7º, IV e VIILei 12.546/2011, art. 7º, IV e VII). A alíquota-base é 4,5% da receita, mas a substituição total da folha valeu só até 31/12/2024. De 2025 a 2027, a empresa paga uma parte sobre a receita e outra sobre a folha (art. 9º-A):

O 13º salário fica fora da parcela da folha de 2025 a 2027, e o RAT e os terceiros seguem à parte. Quem opta assina termo de manter, em cada ano, média de empregados de pelo menos 75% da média do ano anterior; se descumprir, perde a CPRB no ano seguinte e paga 20% sobre a folha (Lei 14.973/2024, art. 4ºLei 14.973/2024, art. 4º). Para obra matriculada a partir de 01/12/2015, a escolha entre receita e folha é feita por obra e vale até o fim dela (Lei 12.546/2011, art. 7º, § 9º, VI), registrada no eSocial no cadastro da obra.

Quando quem contrata retém 11% da nota da construtora?

Na empreitada parcial, na subempreitada e nos serviços de construção listados no Anexo VI da IN RFB 2.110/2022. Na empreitada total, contratada com empresa construtora, não há retenção (IN RFB 2.110/2022, arts. 110, 114 e 130IN RFB 2.110/2022, arts. 110, 111, III, 114, II, e 130; Lei 8.212/1991, art. 31Lei 8.212/1991, art. 31; Decreto 3.048/1999, art. 219Decreto 3.048/1999, art. 219).

• Serviços sem retenção: administração, fiscalização ou gerenciamento de obra, assessoria técnica, controle de qualidade, concreto usinado e argamassa preparada, jateamento, poço artesiano, elaboração de projeto, sondagem e ensaios, topografia, antena coletiva, ar-condicionado, esquadrias metálicas vendidas só com nota de venda, caçamba, locação de equipamento sem operador e fundações especiais, salvo radier (art. 130, § 1ºIN RFB 2.110/2022, art. 130, § 1º).
• Dispensas: quando os 11% da nota ficam abaixo de R$ 10; quando a contratada não tem empregados, o serviço é prestado pelo titular ou sócio e o faturamento do mês anterior não passa de 2 vezes o teto do salário de contribuição, com declaração; e no serviço só de profissão regulamentada prestado pessoalmente pelos sócios, sem empregados (arts. 115 e 238).
• Aposentadoria especial: quando o trabalhador da obra tem exposição que dá aposentadoria especial, a retenção sobe para 13%, 14% ou 15% (art. 131).
• Prazo e destaque: a contratante recolhe até o dia 20 do mês seguinte ao da emissão da nota (Lei 8.212/1991, art. 31; IN RFB 2.110/2022, art. 123), e a prestadora destaca o valor na nota com o título "RETENÇÃO PARA A PREVIDÊNCIA SOCIAL" (art. 121).

Como calcular a base da retenção com material e equipamento?

Os 11% incidem sobre o valor bruto da nota, mas o material e o equipamento discriminados saem da base. Quando o contrato não dá o valor, a IN fixa uma base mínima (IN RFB 2.110/2022, arts. 116 a 120IN RFB 2.110/2022, arts. 116 a 120):

O piso não autoriza tratar o restante como material: com base mínima de 35%, os outros 65% não viram material por conta própria, e com parcelas mistas a base total não fica abaixo do piso do art. 117 (Solução de Consulta Cosit 170/2026Solução de Consulta Cosit 170/2026).

Como a construtora recupera a retenção sofrida?

A retenção é antecipação da contribuição da própria construtora. Ela compensa o valor retido com as contribuições previdenciárias da sua folha, em qualquer estabelecimento, e pede restituição do saldo que não couber (Lei 8.212/1991, art. 31, §§ 1º e 2ºLei 8.212/1991, art. 31, §§ 1º e 2º). Na DCTFWeb da prestadora, o valor retido entra como dedução (IN RFB 2.237/2024, art. 8º, § 8ºIN RFB 2.237/2024, art. 8º, § 8º). Para isso, a construtora mantém folha distinta por obra e por contratante, com demonstrativo mensal por contrato, mesmo quando a equipe circula entre obras (IN RFB 2.110/2022, art. 125). A rotina da folha está em departamento pessoal.

Na EFD-Reinf, a tomadora informa a retenção no evento R-2010 e a prestadora no R-2020, até o dia 15 do mês seguinte, prorrogado para o primeiro dia útil quando o dia 15 não é útil (IN RFB 2.043/2021, art. 6ºIN RFB 2.043/2021, art. 6º). Na empreitada parcial e na subempreitada, a nota vai ligada ao CNO da obra; nos demais casos, ao CNPJ (Manual da EFD-Reinf).

Quem inscreve a obra no CNO e em quanto tempo?

A obra entra no Cadastro Nacional de Obras em até 30 dias do início, com todos os responsáveis (IN RFB 2.061/2021, art. 18IN RFB 2.061/2021, arts. 3º e 18). O CNO substituiu a antiga matrícula CEI; a regra de transição, que estendia à CEI as referências ao CNO, valeu até 10/02/2021 (IN RFB 2.021/2021, art. 47, I). Quem inscreve (art. 5ºIN RFB 2.061/2021, art. 5º):

• o proprietário, o dono da obra ou o incorporador;
• a empresa construtora, quando contratada por empreitada total;
• o consórcio ou a empresa líder, na empreitada total do consórcio;
• o contratante, na empreitada parcial, quando a contratada não é construtora ou quando contrata cooperativa.

Empresa construtora é a que tem objeto social de construção e registro no Crea ou no CAU (IN RFB 2.021/2021, art. 7º, IIIN RFB 2.021/2021, art. 7º, II); se a contratada não é construtora, quem inscreve é o contratante, mesmo que ela execute toda a obra. Ficam dispensadas a reforma de pequeno valor e a obra residencial unifamiliar de até 70 m², do tipo econômico, para uso próprio do dono pessoa física sem outro imóvel e sem mão de obra remunerada (IN RFB 2.061/2021, art. 4º; IN RFB 2.021/2021, art. 34, I). Inscrever fora do prazo sujeita o responsável à multa do art. 92 da Lei 8.212/1991 (IN RFB 2.061/2021, art. 18, § 1º).

No eSocial, a obra da própria construtora entra como estabelecimento inscrito no CNO (evento S-1005), com a escolha entre receita e folha; a obra de terceiro em empreitada parcial ou subempreitada entra como lotação tributária ligada ao CNO (evento S-1020) (leiautes do eSocial S-1.3).

Como regularizar a obra na Receita no fim: Sero, aferição e certidão?

A obra é regularizada pelo Sero, o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, que gera a DCTFWeb Aferição de Obras. Quando faltam folhas e recolhimentos ligados à obra, a remuneração da mão de obra é calculada pela área, pela destinação e pelo VAU, o valor por m² da Receita, que parte do CUB e é atualizado todo mês pelo Sinapi (IN RFB 2.021/2021, arts. 2º, 6º e 25IN RFB 2.021/2021, arts. 2º, 6º, 7º, 24 e 25). A DCTFWeb Aferição de Obras vence no último dia útil do mês do Sero, e o Darf, no dia 20 do mês seguinte. Por isso a folha por obra, mês a mês, pesa no fim: as remunerações já declaradas da obra são aproveitadas na aferição.

Para averbar a construção no registro de imóveis, o proprietário apresenta a certidão negativa da obra, emitida pela internet depois do Sero e da DCTFWeb Aferição de Obras (Lei 8.212/1991, art. 47, IILei 8.212/1991, art. 47, II; IN RFB 2.021/2021, arts. 43 a 45). Na empreitada total, a certidão é exigida da construtora. Proprietário, incorporador, dono da obra e condômino respondem solidariamente com o construtor, e este com a subempreiteira, pelas contribuições da obra (Lei 8.212/1991, art. 30, VI); onde há retenção obrigatória de 11%, essa solidariedade não se aplica (IN RFB 2.110/2022, arts. 135, § 2º, I, e 138).

Quem contrata MEI na obra paga INSS?

Paga. Quem contrata MEI para hidráulica, eletricidade, pintura, alvenaria, carpintaria ou manutenção e reparo de veículos recolhe a contribuição patronal de 20% sobre o valor pago e cumpre as obrigações de contribuinte individual; a contratante não retém a contribuição do MEI (LC 123/2006, art. 18-BLC 123/2006, art. 18-B; IN RFB 2.110/2022, art. 173). O MEI não pode prestar serviço por cessão ou locação de mão de obra, sob pena de exclusão (Resolução CGSN 140/2018, art. 112Resolução CGSN 140/2018, arts. 112 e 113), e, se houver elementos de relação de emprego, vale o vínculo (LC 123/2006, art. 18-B, § 2º).

Onde a construtora paga o ISS da obra?

No município da obra. Na execução de obras de construção civil e na reparação, conservação e reforma de edifícios, estradas e pontes (subitens 7.02 e 7.05 da lista), o ISS é devido onde a obra está, o tomador pessoa jurídica é responsável pelo imposto, e os materiais fornecidos pelo prestador saem da base (LC 116/2003, arts. 3º, 6º e 7ºLC 116/2003, arts. 3º, III e V, 6º, § 2º, II, e 7º, § 2º, I). A alíquota vai de 2% a 5%, e nesses dois subitens a lei municipal pode dar benefício que leve a carga abaixo de 2% (arts. 8º e 8º-A, § 1º). A forma de deduzir e provar o material é da lei de cada município.

Para a construtora do Simples, o ISS retido pelo tomador usa a alíquota efetiva de ISS do mês anterior, informada na nota; no mês de início de atividades, 2% (LC 123/2006, art. 21, § 4ºLC 123/2006, art. 21, § 4º, I e II). Mercadoria produzida pelo prestador fora do local da obra sai com ICMS, e o concreto fornecido por empreitada, preparado no trajeto até a obra em betoneiras acopladas a caminhões, é serviço e paga só ISS (STJ, Súmula 167STJ, Súmula 167).

O que muda para a construtora em 2027 e 2028?

• 2027: a CBS substitui o PIS e a Cofins (LC 214/2025, art. 542LC 214/2025, art. 542), e o Anexo IV tem a 6ª faixa em 32,90% em 2027 e 2028 (Anexo XXI).
• Regime de bens imóveis: os serviços de construção civil entram no regime específico de bens imóveis do IBS e da CBS, com redução de 50% das alíquotas, para quem apura no regime regular; o optante do Simples recolhe pelo DAS (LC 214/2025, arts. 251, 252, V, e 261). O redutor de ajuste do imóvel em construção em 31/12/2026 é de quem vai vender o imóvel, não da empreiteira (art. 258, II, na redação da LC 227/2026).
• 2028: a retenção volta a 11% para todos e a CPRB acaba; as obras não encerradas passam à folha (Solução de Consulta Cosit 153/2026Solução de Consulta Cosit 153/2026; Lei 12.546/2011, art. 9º-B).

O quadro geral está na página da Reforma Tributária.

E a incorporadora?

A incorporação com patrimônio de afetação pode optar pelo regime especial de tributação, o RET da Lei 10.931/2004Lei 10.931/2004, art. 4º, que unifica IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre a receita recebida. Incorporação, venda de unidades, permuta e locação estão em contabilidade para o mercado imobiliário, e a conta do regime em RET na incorporação: quando compensa.

Como atendemos construtoras e empreiteiras?

• Conferimos o anexo pelo contrato e pelo CNAE, antes de abrir a empresa ou na troca de contador.
• Inscrevemos e acompanhamos a obra no CNO, com os responsáveis certos para cada modalidade.
• Montamos a folha por obra no eSocial, com a contribuição patronal de cada obra.
• Conferimos a retenção em cada nota, emitida ou recebida, e a levamos à EFD-Reinf e à DCTFWeb.
• Fazemos o Sero e a regularização da obra na Receita no fim, para a certidão e a averbação.
• Apuramos o ISS no município de cada obra.

O escritório fica em Porto Alegre/RS e o atendimento é online, em todo o Brasil, por escrito, direto com o responsável técnico. A mensalidade depende do número de obras, da folha e das notas do mês; o que entra nessa conta está em o que define a mensalidade. Para abrir a construtora, veja abertura de empresa; para mudar de escritório, trocar de contador; e a contabilidade da empresa em geral está em empresas. Para começar, conte o caso da sua construtora.

Fontes

Lidas na fonte oficial em 08/11/2026.

• LC 123/2006 (Simples Nacional), art. 3º, 13, 13-A, 17, 18, 18-B, 21 e Anexo IV
• Lei 8.212/1991, arts. 22, 30, 31 e 47
• IN RFB 2.110/2022 (retenção e Simples), arts. 110 a 131 e 164 a 173
• IN RFB 2.061/2021 (CNO)
• IN RFB 2.021/2021 (Sero, aferição e certidão da obra)
• Lei 12.546/2011 (CPRB) e Lei 14.973/2024 (reoneração)
• Solução de Consulta Cosit 153/2026 e 214/2026 (retenção de 3,5%)
• IN RFB 1.700/2017, art. 33, Lei 9.249/1995 e LC 224/2025
• Lei 10.833/2003 e Lei 9.718/1998
• LC 116/2003 (ISS) e LC 214/2025 (Reforma Tributária)
• IN RFB 2.043/2021 (EFD-Reinf) e IN RFB 2.237/2024 (DCTFWeb)