Na permuta de imóvel por imóvel, sem dinheiro no meio, não há ganho de capital: o imóvel recebido entra na declaração pelo custo do imóvel dado. Com torna, só a parte em dinheiro é tributada. Terreno por apartamentos com a construtora também é permuta. Troca com bem móvel ou empresa ligada perde o tratamento.
Na permuta de um imóvel por outro, sem dinheiro no meio, não há ganho de capital: o imóvel recebido entra na declaração pelo mesmo custo do imóvel dado, e o imposto só aparece quando ele for vendido. Se houver diferença em dinheiro, a torna, só essa parte é tributada, de forma proporcional. A troca de terreno por apartamentos com a construtora também é permuta. O benefício se perde quando entra bem móvel na troca ou quando a outra parte é empresa ligada a você ou à sua família. Este artigo mostra cada situação, como declarar e as trocas que não são permuta para a Receita.
Quando a troca é permuta
Para efeitos tributários, permuta é a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outras unidades imobiliárias, ainda que um dos lados pague uma parte em dinheiro (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 632). Unidade imobiliária inclui terreno, lote, unidade de incorporação, casa e apartamento. Imóvel rural por imóvel rural também cabe, desde que as benfeitorias não tenham sido lançadas como despesa da atividade rural (item 636; SC Cosit 166/2019).
Uma condição formal: a escritura precisa ser de permuta. Compra e venda cruzada, com duas escrituras e preço, é tratada como duas vendas.
| Situação | Ganho de capital | Custo do imóvel recebido |
|---|---|---|
| Imóvel por imóvel, sem torna | Não há | Igual ao custo do imóvel dado |
| Com torna recebida em dinheiro | Só sobre a torna, de forma proporcional | Custo do imóvel dado menos a parte do custo atribuída à torna |
| Com torna paga em dinheiro | Não há para quem paga | Custo do imóvel dado mais a torna paga |
| Terreno por apartamentos a construir | Não há, sem torna | Custo do terreno rateado entre as unidades |
| Com bem móvel ou direito na troca | Ganho normal em cada alienação | Valor da operação |
| Com empresa ligada a você ou à família | Ganho sobre o valor de mercado, com laudo | Valor de mercado |
Sem torna: o custo passa de um imóvel para o outro
No exemplo do próprio Perguntas e Respostas (item 632), quem dá em permuta uma casa declarada por R$ 60.000 e recebe um apartamento declara, no fim do ano, a casa por R$ 0 e o apartamento por R$ 60.000. Não há ganho de capital nem imposto. O efeito é adiar o imposto: na venda futura do apartamento, o custo considerado será o histórico da casa, e o ganho será maior.
Com torna: só a parte em dinheiro é tributada
Quem recebe a torna apura ganho de capital sobre ela, deduzindo a parcela proporcional do custo do imóvel dado (item 634; RIR/2018, art. 132, II). Se a torna for paga a prazo, o ganho pode ser tributado proporcionalmente, em cada mês, à medida que for recebido. Imóvel comprado até 1988 tem ainda o percentual de redução da Lei 7.713/1988 sobre esse ganho. Quem paga a torna não tem ganho: soma o valor pago ao custo do imóvel recebido.
Terreno por apartamentos: a permuta com a construtora
É a permuta mais comum no mercado imobiliário: o proprietário entrega o terreno à incorporadora e recebe, em troca, apartamentos do prédio que será construído. Sem torna, não há ganho de capital, e o custo do terreno é rateado entre as unidades na proporção dos valores atribuídos a elas na escritura (item 633). Também se equipara a permuta a venda quitada do terreno acompanhada de confissão de dívida e de escritura pública de dação em pagamento das unidades construídas ou a construir.
Exemplo anonimizado. Um casal de Porto Alegre tem um terreno declarado por R$ 300.000 e o permuta com uma incorporadora por três apartamentos a construir, aos quais a escritura atribui R$ 900.000, R$ 900.000 e R$ 1.200.000. Não há imposto na permuta. Na declaração, o terreno sai, e os apartamentos entram por R$ 90.000, R$ 90.000 e R$ 120.000, as frações do custo do terreno. Quando venderem um apartamento, o ganho será calculado sobre esse custo; para um deles, que pretendem vender logo, vale simular antes o imposto, como em Ganho de capital na venda de imóvel.
Com a holding ou a empresa da família não é permuta
A troca de imóveis entre a pessoa física e a empresa de que ela é sócia, titular ou administradora, ou com cônjuge ou parente até o terceiro grau dessas pessoas, é feita pelo valor de mercado, apurado em laudo de três peritos ou de empresa especializada independente, e não tem o tratamento de permuta: a pessoa física apura ganho de capital considerando como preço o valor de mercado do imóvel dado (item 637; IN SRF 107/1988). Sem laudo, a Receita arbitra o valor. Para levar imóveis à holding, o caminho costuma ser a integralização de capital, comparada em Holding familiar: quando vale a pena.
Checklist da permuta
- Escritura de permuta, com os valores atribuídos a cada unidade.
- Torna, se houver, só em dinheiro, com data e forma de pagamento definidas.
- Ganho de capital da torna apurado no mês do recebimento, ou proporcionalmente, se a prazo.
- Na declaração, o imóvel dado sai e o recebido entra pelo custo transferido, rateado se forem várias unidades.
- ITBI conforme a lei do município de cada imóvel, tratado com o tabelionato.
Como trabalhamos
Antes da escritura, simulamos a permuta com e sem torna, conferimos se a operação mantém o tratamento de permuta e calculamos o custo de cada unidade recebida. Depois, apuramos o ganho da torna, se houver, e lançamos tudo na declaração. É o trabalho de patrimônio imobiliário e holding em Porto Alegre e no RS. Para planejar a sua, fale com a equipe.
Bases legais: RIR/2018 (Decreto nº 9.580/2018), art. 132, II e § 2º; Instrução Normativa SRF nº 107/1988; Solução de Consulta Cosit nº 166/2019; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 632 a 637.