Quem vende imóvel residencial e usa o dinheiro em outro residencial no Brasil em até 180 dias não paga imposto sobre o ganho, uma vez a cada 5 anos (Lei 11.196/2005, art. 39). Reaplicar só parte deixa a diferença tributada. Sem isenção, o fator de redução por tempo de posse ainda diminui o imposto.
Quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias não paga imposto sobre o ganho de capital. A isenção vale uma vez a cada 5 anos, só para quem mora no Brasil, e alcança também imóvel na planta e a quitação do financiamento de outro residencial que você já tem. Reaplicar só parte do dinheiro deixa a diferença tributada, na proporção. Fora dela, há a isenção da venda do único imóvel por até R$ 440 mil e, sem isenção nenhuma, o fator de redução por tempo de posse, que corta o imposto de 15%. Este artigo mostra as regras de cada uma, com três exemplos com conta, e as armadilhas que fazem perder a isenção.
A isenção dos 180 dias
O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho de quem é residente no Brasil, vende imóvel residencial e aplica o produto da venda na compra de imóveis residenciais no País em até 180 dias do contrato. A Receita detalha as regras na IN SRF 599/2005 e no Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 575.
| Regra | Como funciona |
|---|---|
| Prazo | 180 dias contados da data do contrato de venda, incluindo esse dia; vendendo mais de um imóvel, conta da primeira venda |
| O que se vende e o que se compra | Imóvel residencial, construído ou na planta, nos dois lados; o novo, em seu nome e no Brasil |
| Frequência | Uma vez a cada 5 anos, contados do contrato da venda com o benefício |
| Reaplicação parcial | Isenção proporcional; o ganho correspondente à parte não reaplicada é tributado |
| Corretagem | A paga por você não integra o valor a reaplicar |
| Opção | Irretratável, informada no programa de ganhos de capital |
O que entra: permuta de residenciais com torna; compra de imóvel na planta; quitação, total ou parcial, do saldo da compra a prazo de outro residencial que você já tem, inclusive na planta (IN SRF 599/2005, art. 2º, § 10, III); troca de parte em condomínio por imóvel inteiro e vice-versa (itens 578 e 579); e a carta de crédito de consórcio usada dentro do prazo (item 580).
O que não entra: construir, reformar ou fazer benfeitorias; comprar ou vender terreno, mesmo com alvará e projeto aprovado; comprar só vaga de garagem (itens 575 a 577); e quitar empréstimo que não está ligado ao contrato de compra, como dinheiro emprestado por familiar (item 581).
Exemplo 1: reaplicar tudo, parte ou nada
Anonimizado, com valores redondos. Um casal de Porto Alegre comprou um apartamento em janeiro de 2014 por R$ 500 mil e o vende em janeiro de 2026 por R$ 900 mil, pagando R$ 45 mil de corretagem. O ganho é de R$ 355 mil: R$ 900 mil, menos a corretagem, menos o custo. O valor a reaplicar é R$ 855 mil, sem a corretagem.
| Cenário | Ganho tributado | Imposto, com o fator de redução |
|---|---|---|
| Não compra outro residencial | R$ 355 mil | R$ 32,2 mil |
| Compra outro por R$ 700 mil em 180 dias | 18,1% do ganho: R$ 155 mil não reaplicados de R$ 855 mil | R$ 5,8 mil |
| Compra outro por R$ 855 mil ou mais em 180 dias | Nenhum | Zero |
O fator de redução das contas é o FR2 de 144 meses, 0,6046, explicado mais abaixo. Sem a isenção, o imposto de 15% sobre R$ 355 mil seria R$ 53,3 mil; o fator sozinho já reduz isso a R$ 32,2 mil.
Exemplo 2: venda parcelada e compra à vista
Quando a venda ou a compra é a prazo, a isenção alcança só o dinheiro recebido e usado dentro dos 180 dias (item 575). Uma investidora vende por R$ 600 mil um apartamento que custou R$ 400 mil: recebe R$ 300 mil na escritura, em março, e R$ 30 mil por mês nos dez meses seguintes. Em junho, compra outro apartamento à vista por R$ 500 mil.
| Parte do preço | Valor | Ganho correspondente, 1/3 de cada real recebido | Tratamento |
|---|---|---|---|
| Recebido até a compra, em junho | R$ 390 mil: a entrada e três parcelas | R$ 130 mil | Isento |
| Recebido depois da compra | R$ 210 mil: sete parcelas | R$ 70 mil | Tributado a cada parcela, com DARF no mês seguinte |
Antes do fator de redução, o imposto sobre as parcelas finais soma R$ 10,5 mil. Quem vende a prazo e quer a isenção cheia precisa casar o recebimento com a data da compra.
A venda do único imóvel até R$ 440 mil
A Lei 9.250/1995, art. 23 isenta a venda, por até R$ 440 mil, do único imóvel que a pessoa possua, de qualquer tipo: casa, apartamento, sala comercial, terreno ou terra nua. A condição é não ter vendido outro imóvel, com ou sem imposto, nos últimos 5 anos. Aqui não é preciso comprar nada com o dinheiro.
Exemplo 3. Dois irmãos herdaram, meio a meio, um apartamento e o vendem por R$ 800 mil. Nenhum deles tem outro imóvel. O limite de R$ 440 mil vale para a parte de cada condômino, R$ 400 mil, e os dois ficam isentos. Se o mesmo apartamento fosse de um casal casado em comunhão, o limite valeria para o imóvel inteiro, R$ 800 mil, e não haveria isenção (item 575). Atenção ao usufruto: quem tem usufruto de um imóvel e é dono de outro tem, para a Receita, mais de um imóvel (item 594), como explicamos em Usufruto no ITCD-RS.
Sem isenção: o fator de redução e os imóveis antigos
O art. 40 da Lei 11.196/2005 multiplica o ganho por fatores de redução:
- FR1 = 1/1,0060 elevado ao número de meses entre a compra e novembro de 2005, para imóveis comprados até lá; para os comprados até 1995, conta a partir de janeiro de 1996.
- FR2 = 1/1,0035 elevado ao número de meses entre dezembro de 2005, ou a compra, se posterior, e a venda.
Com 10 anos de posse depois de 2005, o FR2 é cerca de 0,66; com 20 anos, cerca de 0,43. Imóveis comprados até 1969 são isentos, e os comprados entre 1969 e 1988 têm redução adicional por ano de posse (Lei 7.713/1988, art. 18). Sobre o ganho reduzido, o imposto vai de 15% até R$ 5 milhões a 22,5% acima de R$ 30 milhões (Lei 8.981/1995, art. 21).
| Situação | Resultado |
|---|---|
| Residencial vendido e reaplicado em outro residencial em 180 dias | Isento, uma vez a cada 5 anos; proporcional se a reaplicação for parcial |
| Único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem venda de imóvel nos 5 anos anteriores | Isento |
| Imóvel comprado até 1969 | Isento |
| Nenhuma isenção | 15% ou mais sobre o ganho, depois dos fatores de redução |
Perdeu o prazo: quanto custa
Se a compra não acontecer em 180 dias, o imposto é devido como se não houvesse isenção, com juros desde o 2º mês seguinte ao recebimento. A multa só entra se o imposto não for pago em até 30 dias depois do fim do prazo, isto é, até 210 dias do contrato (art. 39, § 4º; item 580). Quem percebe que não vai comprar a tempo deve recolher dentro dessa janela. O cálculo dos acréscimos está em DARF em atraso.
Passo a passo
- Antes de assinar a venda, confirmar o custo do imóvel na declaração, com reformas e despesas comprovadas, e a data de compra.
- Checar a última isenção usada: a dos 180 dias, nos 5 anos anteriores; a do único imóvel, se houve qualquer venda de imóvel no período.
- Marcar o prazo: 180 dias a partir da data do contrato, contando esse dia.
- Planejar o dinheiro: quanto será reaplicado, se a venda ou a compra é a prazo e quando cada parcela entra.
- Comprar em seu nome um residencial, pronto ou na planta, ou quitar o saldo de um residencial que já tem.
- Preencher o programa de ganhos de capital no mês da venda, com a opção pela isenção, e importar na declaração anual.
- Se não comprar a tempo, recolher o imposto com juros até 210 dias do contrato, sem multa.
O cálculo completo do ganho está em Ganho de capital na venda de imóvel, e a planta, em Imóvel na planta. Para estimar o seu, use a calculadora de ganho de capital.
Como trabalhamos
Antes da venda, conferimos o custo declarado, a data de compra e as isenções já usadas, simulamos o imposto em cada cenário de reaplicação e calculamos o prazo. Depois, preenchemos o programa de ganhos de capital, emitimos o DARF quando há imposto e ajustamos a declaração. É o trabalho de pessoa física com patrimônio. Para o seu caso, fale com a equipe.
Bases legais: Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40; Lei nº 9.250/1995, art. 23; Lei nº 7.713/1988, art. 18; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Instrução Normativa SRF nº 599/2005, art. 2º; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), itens 575 a 582.