Quem mora fora e vende imóvel no Brasil paga ganho de capital de 15% a 22,5%, sem a isenção do imóvel único, sem a dos 180 dias e sem os fatores de redução. O imposto vence na data da venda e é retido pelo comprador. Sem prova do custo de aquisição, ele é considerado zero.
Quem mora fora e vende imóvel no Brasil paga ganho de capital pelas alíquotas progressivas de 15% a 22,5% - mas sem as isenções e reduções que o residente tem: nada de isenção do imóvel único até R$ 440 mil, nada da compra de outro residencial em 180 dias, nada dos fatores de redução por tempo de posse. O imposto vence na data da venda, e quem retém e recolhe é o comprador residente no Brasil, no código 0473. E um detalhe que costuma custar caro: se o custo de aquisição não puder ser comprovado, ele é considerado zero, e o ganho passa a ser o preço inteiro. Este artigo mostra como a conta é feita, o papel do comprador e do procurador e o que preparar antes de assinar.
Tudo isso vale para quem é não residente perante a Receita. Se você saiu do país sem regularizar a saída, veja antes saí do Brasil e não fiz a saída definitiva: como regularizar; e o panorama da renda que continua no Brasil está em moro fora: o imposto de conta, aluguel, INSS e dividendos no Brasil.
Por que o Brasil tributa, mesmo você morando fora
A Receita parte de um princípio de direito internacional: bens se sujeitam à lei do país onde estão. O ganho de capital do não residente em bens situados no Brasil segue a legislação brasileira, com as alíquotas progressivas do ganho de capital: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 20% de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Havendo tratado entre o Brasil e o país de residência, vale o que ele disser - e, em regra, os tratados deixam o imóvel ser tributado onde está situado (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 655).
O que o não residente perde
A frase da Receita é curta: na apuração do ganho de capital para não residente, não se aplicam as isenções e reduções previstas para o residente. Na prática, saem da conta:
| Benefício do residente | Para o não residente |
|---|---|
| Isenção do único imóvel de até R$ 440 mil, sem outra venda em 5 anos | Não se aplica |
| Isenção se comprar outro imóvel residencial em 180 dias | Não se aplica |
| Fatores de redução por tempo de posse (Lei 11.196/2005) | Não se aplicam |
| Isenção de imóvel adquirido até 1969 e redução de imóvel adquirido até 1988 | Não se aplicam |
As regras do residente, para comparar, estão em ganho de capital na venda de imóvel e em isenção do ganho de capital: os 180 dias.
A conta: custo comprovado, sem atualização depois de 1995
O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Para bens adquiridos até 1995, o custo é atualizado até 31/12/1995 pela tabela da IN SRF 84/2001; para os comprados a partir de 1996, não há atualização. E o ponto que mais pesa: se não for possível comprovar o custo, ele é considerado zero (Perguntas e Respostas IRPF 2026, item 655).
Exemplo anonimizado: um brasileiro que mora em Orlando vende em 2026, por R$ 900 mil, um apartamento em Porto Alegre comprado em 2010 por R$ 300 mil, valor que consta da escritura e das declarações dele da época em que morava aqui.
| Dado | Valor |
|---|---|
| Valor de venda | R$ 900.000 |
| Custo de aquisição comprovado (2010, sem atualização) | R$ 300.000 |
| Ganho de capital | R$ 600.000 |
| Imposto (15%), retido pelo comprador | R$ 90.000 |
| Se o custo não fosse comprovado (custo zero) | R$ 900.000 de ganho, R$ 135.000 de imposto |
Um residente com o mesmo imóvel aplicaria os fatores de redução sobre o ganho e, conforme o caso, poderia ter isenção. O custo a mais para o não residente é certo; o custo de não ter documentos é evitável.
Quem retém: o comprador, ou o procurador dele
O imposto é do vendedor, mas a lei põe a obrigação de reter e recolher no adquirente residente no Brasil, pessoa física ou jurídica - ou no procurador do adquirente, quando o próprio comprador também mora fora. O recolhimento é feito em DARF, no código 0473, e o imposto é devido na data da alienação - não no mês seguinte, como para o residente.
Na prática, isso muda a negociação: o comprador bem assessorado vai reter o imposto do preço, e é do interesse do vendedor chegar à escritura com o cálculo pronto e documentado, para que a retenção seja feita sobre o ganho real e não sobre um valor estimado por falta de papel.
Para o imposto, tanto faz se o dono vem ao Brasil assinar ou se vende por procurador com poderes para isso. O procurador resolve a logística; a regra de tributação é a mesma.
Depois da venda: o dinheiro e o outro país
O dinheiro recebido pode ser mantido no Brasil ou remetido ao exterior; a remessa tem o custo do câmbio, detalhado em imposto para mandar dinheiro para o exterior. E o país onde você mora pode tributar o mesmo ganho: com tratado, em regra ele dá crédito do imposto pago aqui; sem tratado, como no caso dos Estados Unidos, a compensação segue as regras de lá, que merecem ser vistas com o seu contador local antes da venda.
Como conduzimos a venda de quem mora fora
Antes da escritura: confirmar a condição de não residente, montar o custo de aquisição com a documentação disponível, calcular o imposto e alinhar com o comprador a retenção no código certo e na data certa. É o serviço descrito na página de patrimônio internacional. Se você mora fora e vai vender um imóvel no Brasil, fale com a equipe antes de assinar a promessa de compra e venda.
Bases legais: Lei nº 10.833/2003, art. 26; Lei nº 9.249/1995, art. 18; Lei nº 8.981/1995, art. 21; Decreto nº 9.580/2018 (RIR), art. 153, § 1º, III; Perguntas e Respostas IRPF 2026 (RFB), item 655.