Quanto custa uma holding familiar? Os custos que têm tabela

Abrir a empresa é a menor linha: o contrato social de uma limitada custa R$ 205,02 na Junta do RS. Registrar os imóveis no cartório vai de R$ 226,10 a R$ 5.482,90 por imóvel. E a conta que decide é a recorrente: a holding que recebe aluguel paga 11,33% sobre a receita no Lucro Presumido.

Três das quatro camadas do custo de uma holding têm tabela publicada. A que o mercado mais cita - o honorário - é justamente a que não tem. E a que quase ninguém cita costuma ser a maior de todas.

Quando se lê “abrir uma holding custa de R$ 15 mil a R$ 40 mil”, o que se está somando são estimativas de honorário. A linha do registro dos imóveis, que tem valor oficial e costuma superar todas as outras taxas juntas, some da conta.

Camada 1: constituir a empresa custa R$ 205,02

O registro do contrato social de uma sociedade limitada na Junta Comercial do Rio Grande do Sul custa R$ 205,02, valor do item 2.1 do anexo da tabela de preços da JUCISRS em vigor desde 1º de abril de 2026Resolução nº 001/2026 - GAB/PRES/JUCISRS, Anexo Único. O mesmo valor vale para cada alteração contratual posterior - entrada de um imóvel, doação de quotas, mudança de administrador - e para cada ata de reunião de sócios.

Dois pontos que essa tabela revela e que raramente aparecem:

O distrato é gratuito. Fechar a holding não tem custo de Junta: a tabela marca o distrato social como “vedada a cobrança do preço”, por força do art. 129 da IN DREI 81/2020. Abrir custa; desfazer, não.

A tabela muda em 1º de abril, não em 1º de janeiro. A resolução determina reajuste anual pelo IPCA acumulado de março a fevereiro, com vigência a partir de 1º de abril - o índice aplicado em 2026 foi de 3,81%. É uma data-base diferente da dos emolumentos de cartório, que viram no dia 1º de janeiro.

O certificado digital da empresa é a outra despesa de constituição. É preço de mercado, varia por certificadora e por prazo de validade, e não tem tabela oficial para citar.

Camada 2: pôr o patrimônio dentro é onde a conta cresce

Aqui estão as três despesas reais, em ordem de tamanho.

O registro no Registro de Imóveis

Integralizar um imóvel no capital da holding é uma transmissão, e transmissão se registra na matrícula. Os emolumentos seguem a tabela publicada pela Corregedoria-Geral da Justiça no Diário da Justiça eletrônicoTabela de Emolumentos 2026, serviço de Registro de Imóveis, item 1, e a faixa se acha pelo valor de cada imóvel:

A abertura de matrícula, quando necessária, custa R$ 30,60. Averbações e cancelamentos custam metade do valor do registro.

É por imóvel, e não pelo total. Dois apartamentos de R$ 800 mil não caem na faixa de R$ 1,6 milhão: são duas cobranças de R$ 3.458,00, R$ 6.916,00 somados. Contra os R$ 205,02 da Junta, a proporção é de trinta e quatro para um. É por isso que estimar o custo de uma holding pela taxa de abertura não funciona: a variável que manda é quantos imóveis entram e quanto valem.

O ITBI, que em regra não incide

A integralização de bens ao capital de pessoa jurídica é imune ao ITBI, mas a imunidade tem três portas de saída: o valor que excede o capital efetivamente integralizado, a atividade preponderante imobiliária e a base de cálculo, cuja regra a LC 227/2026 acabou de reescrever no Código Tributário Nacional. Cada uma está destrinchada em integralizar imóvel em holding paga ITBI, e a conta do excedente sai na calculadora de ITBI na integralização. A alíquota é municipal e muda de município para município, então não há um número nacional a citar.

O ganho de capital, que é uma escolha

A faculdade de transferir bens à pessoa jurídica pelo valor constante da declaração ou pelo valor de mercadoLei nº 9.249/1995, art. 23 é do titular. Pela primeira opção não há ganho de capital. Pela segunda, o § 2º do mesmo artigo manda tributar a diferença a maior. Não é um custo obrigatório: é o preço de uma decisão, e a decisão tem consequência do outro lado, porque o custo de aquisição dentro da empresa será o valor pelo qual o bem entrou.

Se a montagem incluir doação de quotas aos herdeiros, entra o ITCD, com tabela própria de doação - o cálculo está na calculadora de ITCD-RS. E as quotas não são avaliadas só pelo balanço: numa holding patrimonial, a Receita Estadual exige que os imóveis de dentro da empresa sejam declarados - o que ela pede está em quotas de holding no ITCD do RS.

Camada 3: manter é a conta que decide

Esta é a camada que responde “qual o custo mensal de uma holding”. E a resposta depende do que está dentro dela.

Holding que recebe aluguel

Locação de bens imóveis é uma das atividades para as quais a presunção de lucro é de 32% da receita brutaLei nº 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, alínea c, e não os 8% da regra geral. A CSLL segue o mesmo percentual de base, por força do inciso I do art. 20 da mesma lei. Sobre essas bases incidem as alíquotas:

PIS e Cofins entram pelas alíquotas do regime cumulativo, em que a empresa do Lucro Presumido permanece. Os 15% do imposto de renda estão no caput do art. 3º da Lei 9.249/1995, e os 9% da contribuição social no artigo que fixa a alíquota aplicável às demais pessoas jurídicasLei nº 7.689/1988, art. 3º.

Há um degrau acima de R$ 62.500 de aluguel por mês. O adicional de 10% do imposto de renda incide sobre a parcela do lucro presumido que exceder R$ 20.000 multiplicados pelo número de meses do período de apuração. Como a base é 32% da receita e o Presumido apura por trimestre, o degrau começa quando o aluguel passa de R$ 62.500 mensais. Dali para cima, cada real adicional de receita carrega 14,53% em vez de 11,33%.

Para comparar com a alternativa de manter os imóveis na pessoa física, com carnê-leão e tabela progressiva, a conta sai na calculadora de aluguel na PF ou na PJ.

Holding pura de participações

Se a holding só detém quotas e ações, e o que ela recebe são lucros das empresas investidas, o quadro é outro: esses lucros não são tributados na holding. O caput do art. 10 da Lei 9.249/1995 continua afastando a incidência, agora com a ressalva expressa aos arts. 6º-A e 16-A da Lei 9.250/1995, introduzida pela Lei 15.270/2025. O custo recorrente aqui não é de imposto - é de conformidade. Escrituração contábil, ECF anual e as declarações do período seguem devidas mesmo em empresa sem receita tributável.

Duas travas na distribuição de lucros

O que a Reforma Tributária faz com essa conta

A redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveisLC nº 214/2025, art. 261, parágrafo único já está na lei. O que ainda não está é a alíquota-padrão, e sem ela não existe percentual final a publicar. Quem já divulga “a locação vai pagar 8%” está multiplicando por uma estimativa.

Três coisas, porém, já são texto legal:

1. Em 2026 não há custo adicional de IBS e CBS. As alíquotas de teste do ano são de 0,1% e 0,9%, mas o art. 348 dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação, e mantém devido o pagamento integral de PIS e Cofins. Quem declara direito não paga a mais neste ano.
2. Contratos antigos podem travar 3,65%. O art. 487 criou um regime opcional que mantém a carga em 3,65% da receita bruta recebida, para contratos firmados até a publicação da lei complementar. Quem opta abre mão do crédito e do redutor social, e o pagamento é definitivo, sem direito a restituição ou compensação.
3. A condição do art. 487 não é só o cartório. Para o contrato não residencial, a lei exige registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou que o contrato seja disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento. A leitura que trata a data como porta definitivamente fechada ignora a alternativa do “ou”, que depende de regulamentação.

Um exemplo com a conta fechada

Casal em Porto Alegre/RS, dois apartamentos alugados avaliados em R$ 800 mil cada, receita de aluguel de R$ 9.000 por mês. Querem montar uma holding e doar quotas aos dois filhos com reserva de usufruto.

A leitura que interessa não é o total. É que as linhas únicas somam pouco mais de R$ 7 mil de taxa e cartório, e a linha recorrente soma R$ 12.236,40 por ano. Em menos de um ano a camada 3 ultrapassa a camada 2. Qualquer decisão sobre holding que olhe só o custo de abertura está olhando a parte pequena.

E os 11,33% precisam ser comparados com o que já se paga hoje, não com zero: os mesmos R$ 9.000 na pessoa física entram no carnê-leão pela tabela progressiva. Às vezes a holding reduz a carga, às vezes aumenta. É uma conta, não um dogma - e ela está em holding familiar: quando vale a pena.

O que não tem tabela

Honorários. Os nossos e os do advogado.

Não é reserva: é que montar uma holding envolve número de imóveis, regime de bens do casal, quantidade de herdeiros, cláusulas de governança e a redação do que é privativo da advocacia. Publicar uma tabela seria dar um número que não se sustenta diante do caso concreto, e o Código de Ética Profissional do Contador trata honorário como matéria de ajuste com o cliente, não de vitrine.

O que dá para publicar com honestidade é o que tem tabela oficial. É o que está acima, com a fonte de cada número - a mesma escolha feita em quanto custa um inventário no RS.

Para entender a estrutura antes de discutir custo, veja o pilar de holding e sucessão. Se a holding já existe e o que falta é a rotina, veja a contabilidade para holding familiar. E para montar o caso concreto, fale com o escritório.

Números de 2026. A tabela da JUCISRS é reajustada em 1º de abril e a de emolumentos em 1º de janeiro - antes de usar qualquer valor daqui num cálculo real, confira a tabela vigente na data.

Bases legais: Resolução nº 001/2026 - GAB/PRES/JUCISRS (tabela de preços 2026); Tabela de Emolumentos 2026 (DJe RS, Caderno Extra, ed. 8.048, de 15/12/2025); Lei nº 9.249/1995, arts. 3º, 10, 15, § 1º, III, 20 e 23; Lei nº 7.689/1988, art. 3º; Lei nº 15.270/2025 (IRRF de 10% sobre dividendos); IN RFB nº 1.700/2017, art. 238, § 2º; LC nº 214/2025, arts. 261, 348 e 487.